In einer kürzlich erlegenen Entscheidung des Obersten Berufungsgerichts (“SCA”) Ocean Echo Properties 327 CC gegen Old Mutual Life Assurance Company (South Africa) Limited (288/2017) [2018] ZASCA 09 ging es um die Frage, ob Parteien stillschweigend (nach gängigem Verständnis, ohne ausdrückliche mündliche oder schriftliche Vereinbarung) einen Vertrag kündigen können, der eine Nichtvariationsklausel enthält. Eine Vereinbarung mit fester Laufzeit hat ein Enddatum. Mieten Sie ein eigenständiges Haus für länger als zwei Jahre? Sie können den Vertrag nicht vor dem im Vertrag angegebenen Endtermin beenden, es sei denn, Sie und Ihr Vermieter stimmen dem zu. Die gleiche Regel gilt, wenn Sie ein nicht in sich geschlossenes Haus für länger als fünf Jahre mieten. 1. Mieter sollten schriftliche Mietverträge sorgfältig lesen Ein schriftlicher Mietvertrag ist ein Vertrag (ähnlich wie jeder andere Vertrag) zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Ziel ist es, die Absichten der Vertragsparteien zum Ausdruck zu bringen. Erfahrene Mieter wissen zu gut, dass Mieter wenig, wenn überhaupt, Verhandlungsmacht mit Vermietern haben. Sie sollten den gesamten Mietvertrag immer sorgfältig lesen, bevor Sie ihn unterzeichnen, da die darin enthaltenen Klauseln rechtsverbindlich sein können. Das Gesetz macht einige Mietklauseln für Wohnhäuser undurchsetzbar, unabhängig davon, ob Sie den Mietvertrag unterzeichnen oder nicht, aber die beste Sicherheit ist, den Vertrag zu lesen und zu wissen, was Sie unterzeichnen. Die Chicago Residential Landlord and Tenant Ordinance listet mehrere dieser nicht durchsetzbaren Klauseln auf und weitere Diskussionen folgen. Zur Verteidigung argumentierte Ocean Echo, dass der Mietvertrag zwischen sich und Old Mutual stillschweigend gekündigt worden sei, als er die Räumlichkeiten geräumt habe und Herr Solomon eingezogen sei.
Old Mutual machte geltend, dass die Verteidigung von Ocean Echo nicht gültig sei, da es nicht erlaubt sei, die Räumlichkeiten ohne schriftliche Zustimmung von Old Mutual zu räumen, und die angebliche stillschweigende Kündigung eine Änderung des Vertrags darstelle – was durch die Nichtvariationsklausel verboten sei. Es scheint also, dass diese “Drittstreik”-Klauseln nicht mehr rechtsgültig sind. Nach Ansicht des Autors ist dies eine schwere Ungerechtigkeit für Vermieter, weil es bedeutet, dass sie für immer dazu verdammt sind, verspätete Zahlungen und andere Verstöße gegen den Mietvertrag durch ihre Mieter zu akzeptieren. Sofern der Mieter den Verstoß mit der 20-Werktage-Kündigungsfrist behebt, ist der Vermieter nicht zur Kündigung berechtigt. Die einzige Möglichkeit, einen lästigen Mieter in einer solchen Situation loszuwerden, wäre, den Mietvertrag vollständig laufen zu lassen und eine Kündigung ohne weitere Verlängerung zu gewährleisten. Wenn Sie nicht über die Dauer der Laufzeit gesprochen haben, handelt es sich bei Ihrem mündlichen Mietvertrag um einen Mietvertrag oder manchmal auch um einen Monat-zu-Monat-Mietvertrag. Bei einem monatlichen Mietvertrag müssen Sie eine Kündigungsfrist von mindestens der Zeit zwischen den Mietzahlungen angeben. In den meisten Fällen bedeutet dies, dass Sie Sheryl einen Monat schriftlich mitteilen müssen, da die Miete in der Regel monatlich am ersten des Monats bezahlt wird.
Da Sie Dienstleistungen erhalten und kein Geld von Sheryl mieten, ist es immer noch als Zahlungsmittel qualifiziert, und Sie sollten Sheryl eine 30-tägige schriftliche Mitteilung geben, um auszuziehen. Im Allgemeinen sollten Mietverträge in den Niederlanden folgendes beinhalten: Bei der Vermietung einer Immobilie an einen Leasinggeber oder bei der Vermietung durch einen Vermieter haben Sie die Wahl, entweder einen “ordentlichen Mietvertrag” oder einen “Befristungsvertrag” zu verwenden, wenn Sie einen Vertrag abschließen.
