Häufig wird ein konkreter Zweck des Mietvertrages in gewerblichen Mietverträgen vereinbart, wie z.B. die Nutzung des Mietobjekts als Restaurant, Bar, Schönheits- und Friseursalon oder als Bekleidungsgeschäft. Kann der Mieter das Mietobjekt aufgrund eines amtlich angeordneten Betriebsverbots nicht nach dem vertraglich vereinbarten Zweck nutzen, so kann die Leistungspflicht des Vermieters nach den Bestimmungen des Art. 275 Abs. 1 BGB zumindest vorübergehend als objektiv unmöglich angesehen werden. Falls der Vermieter Ihrer Bitte widerspricht, einen von Ihnen gesuchten aufeinanderfolgenden Mieter anzunehmen – was er sich wünschen kann, falls er den neuen Mieter aus einer breiteren Auswahlbasis als nur Ihren Vorschlag auswählen möchte, d.h. einen Immobilienmakler selbst zu engagieren, als in diesem Fall davon auszugehen ist, dass er Ihre Befreiung von den vertraglichen Verpflichtungen nach 3 Monaten von der jeweiligen Erklärung des Vermieters akzeptiert hat. Verbietet der Vermieter jedoch die Nutzung der Geschäftsräume ohne behördliche Anordnung, so wird eine außerordentliche Kündigung aus gutem Grund in Betracht gezogen. Im Falle einer amtlichen Quarantäneanordnung sind die persönlichen Umstände, nämlich die Infektion einer oder mehrerer Personen im Betrieb, die Ursache.
Auch hier ist die Besonderheit des Mietgrundstücks für den Auftrag unerheblich. Es wird davon ausgegangen, dass sich die Umstände, die die Grundlage des betroffenen Mietvertrages bilden, nach Abschluss der Vereinbarung so stark geändert haben, dass die Parteien die Vereinbarung nicht oder mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten, wenn diese Änderung vorhersehbar gewesen wäre. Darüber hinaus muss es für eine Partei unzumutbar sein, sich unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Falles an den unveränderten Vertrag zu halten. In diesem Zusammenhang ist vor allem entscheidend, wer das Risiko der Störung trägt. Die Ursache des Betriebsverbots in Zeiten der COVID-19-Coronavirus-Krise ist jedoch in der Regel nicht die Art des gepachteten Grundstücks, d.h. entscheidend ist nicht der Ort, an dem der Betrieb stattfindet. Es hängt vielmehr von der Art des Geschäfts dort ab. Für die Reihenfolge der Schließung wird nach der Art des Geschäfts unterschieden. So ist beispielsweise der Betrieb systemrelevanter Einrichtungen wie Lebensmittelgeschäfte, Apotheken und Postämter vom Verbot ausgenommen. Andererseits müssen Betriebe, deren Waren oder Dienstleistungen nicht unbedingt notwendig sind, in der Regel vorübergehend geschlossen werden.
Daher sind die betrieblichen Umstände ursächlich. Voraussetzung dafür ist das Vorliegen eines “Fehlers in der Mietwohnung” oder das Fehlen eines erforderlichen Merkmals. Ein Mangel beschreibt die Abweichung vom Ist-Zustand des Mietgrundstücks von der vertraglich geschuldeten Bedingung. Eine solche Abweichung ist für den Mieter nachteilig. In diesem Fall können sowohl die tatsächlichen Umstände als auch die Rechtsbeziehungen in Bezug auf das Mietobjekt einen Mangel darstellen. Daher ist es notwendig, dass die Defet der gepachteten Immobilie ihre Nutzbarkeit unmittelbar beeinträchtigt oder beeinträchtigt. (BGH, Urteil vom 15.10.2008 – XII ZR 1/07) Der Mieter kann einen unbefristeten gewerblichen Mietvertrag jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist in geordneter Weise kündigen. Eine außerordentliche Fristauflösung aus unentgeltlichen Gründen nach . 543 Abs.
1 BGB wird jedoch von den Gerichten grundsätzlich abgelehnt. Ein guter Grund in diesem Sinne bedeutet, dass vernünftigerweise nicht erwartet werden kann, dass die kündigende Partei das Mietverhältnis bis zum Ende des Vertrages oder einer Kündigungsfrist fortsetzt.